住宅の購入を検討する際、予算の都合から新築と中古の両方を視野に入れて考える方もいるかと思います。
新築であっても、分譲住宅ならコスト面でお得になりますが、住みたいエリアになかったり、同じようなデザインが気に入らなかったりする場合もありますよね。
中古物件でしたら、オンリーワンの物件が安く手に入るかもしれません。
しかし、決して安い買い物では無いため、長く暮らしていける物件かどうかを事前に調査する必要があります。
今回は、中古物件の購入を検討する際の、見学の注意点をご紹介します。
目次
1.新築物件の見学との違い
中古物件の見学は、新築物件の見学と比べて、どんなところが異なるのでしょうか？
1-1.売主の立ち会い
新築の場合は、完成済みの物件やモデルルームにて見学が行われます。
その際は、専門の販売スタッフが案内してくれることが多く、気になった点は気兼ねなく質問できます。
しかし、中古物件では、仲介業者の他に売主が立ち会うこともあります。
売主が居住中の場合も多くあるためです。
そのため、質問や見学範囲が遠慮がちになる傾向があります。
また、インテリアや家具の配置なども、売主が使っているままであるため、壁や柱の状態など見たい部分が見えにくかったり、いざ自分が住むときのイメージがわきにくい方もいるかもしれません。
1-2.リフォームやリノベーションも視野に入れる
老朽化のため、使い勝手の悪くなってしまった部分はリフォームが必要ですし、建物の性能を向上したい場合はリノベーションが必要です。
リフォーム：壊れている・汚れている・老朽化している部分を、修繕したり、きれいにしたりすること。
マイナス状態をゼロの状態へ戻す、機能回復の意味合いが強い。
例としては、外装の塗り直し・キッチン設備の変更・壁紙の張り替えなど。
リノベーション：性能を新築時の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすること。
例としては、耐久性や耐震性向上のための壁の補修・リビングとキッチンの仕切りの壁をなくすなど。
中古物件では、住むまでにかかるお金がどれくらいになるかをしっかり把握する必要があります。
特に、キッチン・トイレ・バスルームなどの水回りは毎日使う場所です。水漏れはないか、床材がふやけてないかなど、細かくチェックしましょう。
2.見学時の注意点
中古物件の購入での注意点は以下の2つです。
- 建物に欠陥がないか
- 安心して暮らせるか
住宅の価値を見極めるのは素人にとって簡単ではありません。
しかし、自分でチェックできるポイントも多数あります。
他人にとって良い物件でも、自分にとって同じように良い物件とは限りません。
自分の価値観と擦り合わせ、価格に対して納得のいく物件かどうかを判断することが重要です。
2-1.自分でみるチェックポイント
①外観
チェックポイントは、屋根・外壁・軒裏・基礎の4つです。
中でも、外壁と基礎のクラック（ひび割れ）についてはしっかり見てください。
クラックの長さが1メートル以上あったり、幅が0.5ミリ以上の場合は要注意です。
放っておくと、クラック部分から水分が入り込み、建物内部に損傷を与えかねません。
幅が0.3ミリ以下のクラックはほとんど問題ないと言われています。
②室内
チェックポイントは、建具・窓・収納・壁・天井・キッチン下などです。
扉や窓がスムーズに開閉できるか、何度か開け閉めしましょう。
しっかり閉まらなかったりする場合には、建物のゆがみの有無を確認した方が良さそうです。
また、見た目だけでなくにおいも確認しましょう。
シンク下やクローゼット、押し入れなど開けられる場所はすべて開けてみて、カビ臭くないか確かめましょう。
見学では、気になる点は可能な限りチェックすることが重要です。
売主さんに許可をとれば、遠慮は不要です。
売主さんにとっても大切な家ですので、熱心で誠実な人に売りたいと考えているでしょう。
細かいチェックは問題ありませんが、粗探しと捉えられないように発言には注意してください。
2-2.プロに任せるチェックポイント
自己判断で難しい部分は住宅診断士（ホームインスペクター）にお任せしましょう。
チェックしてもらうポイントは、小屋裏や床下です。
小屋裏は雨漏りなどがある場合、腐食している可能性があります。
床下は湿気が溜まりやすく、カビや腐食の被害を受けやすいと言われています。
家の状態を把握するのにもっとも重要な部分ではありますが、見学者自身が見ることは難しい部分でもあります。
プロに頼めば、修繕が必要かどうかもアドバイスが受けられ、費用見積もりの参考にもなります。
詳しい情報は参考サイトの日本ホームインスペクターズ協会HPよりご覧いただけます。
3.見学のマナー
双方が気持ちよく、納得した取引をすすめるため、マナーを守って見学しましょう。
3-1.服装
ラフすぎる格好はおすすめしません。
売主さんに良い印象を持ってもらうためにも、清潔で、社会人として恥ずかしくない服装を心掛けましょう。
また、見学では色々な場所をチェックする必要があるため、動きやすい服装・抜き履きしやすい靴で行きましょう。
あえてスリッパを履かずに見学すると、床のきしみ具合などもわかりやすくなります。
その場合は靴下必須です。
おすすめの服装は、チノパンや襟付きシャツなどの格好です。
3-2.手土産
菓子折りなどの手土産は、基本的に必要ありません。
誠実な態度で、真剣に見学することがなによりです。
日程調整などで、無理やりこちらの都合に合わせてもらったなど、売主さんに負担をかけてしまった場合や悪い印象を与えてしまった場合は、フォローの意味合いで持参しても良いかもしれません。
手土産を持参したからといって、良い取引ができるとは限りません。
手土産はあくまでもコミュニケーションツールです。
物件見学では、一般的に不要です。
3-3.振る舞い
売主さんは販売のプロではありません。
転勤や介護などを理由に、泣く泣く売却しなければならない状況に置かれている場合もあります。
また、見学では、普通なら見せたくないような水回りや寝室などの生活の場を見せなくてはなりません。
買主さんに気に入ってもらえるよう、キレイに片付けて待っていることでしょう。
そんな売主さんの立場にも配慮し、失礼のないよう見学しましょう。
良い取引は良い人間関係から生まれます。
不動産売買において、売主と買主は対等な立場であることを念頭に置き、良い取引をすすめてください。
また、見学の場で価格交渉はしないようにしましょう。
売主さんは少しでも高く、買主さんは少しでも安く買いたいのは当然です。
相反する問題を調整するのが不動産仲介業です。
価格に関しては、とてもデリケートな問題です。
下手に交渉して売主さんに嫌われてしまっては、売ってもらえないなんてこともあり得ます。
納得した価格で気持ちよく購入できるよう、売主さんの居ない場で、仲介業者さんに相談しましょう。
4.役立つチェックシート
見学のポイントを事前にリストアップしておくと、漏れなくチェックができて安心です。
こちらのページには、中古物件見学に関するチェックポイントが分かりやすくまとまっていますので、ご紹介いたします。
◆「おうちクリニック住宅カルテ」 http://chalom-lab.com/ouchiclinic/karute
沖縄県の宅建主任者や建築士、ファイナンシャルプランナーなどからなる団体が作成したチェックシートです。
「買いたいお家の健康状態をセルフチェック」では、中古物件購入時にチェックしたい項目がまとめられています。
◆「中古一戸建て見学のポイント」 https://www.sakurajimusyo.com/wp-content/uploads/2017/04/k-point2017.pdf
住宅診断なども行う不動産コンサルタント会社が作成したチェックシートです。
空き家の場合・売主居住中の場合の、二つのパターンに分けてシートが作成されています。
5.まとめ
中古物件の見学時の注意点についてご紹介しました。
中古といえど、安くはない買い物です。
失敗しないためにも、気になった部分は売主さんに許可を得て、しっかり見せてもらいましょう。
良い取引は良い人間関係から生まれます。
見学時は、マナーに関する注意点を参考にして頂き、双方が納得のいく取引を目指しましょう。
また、物件価格だけでなく、住めるまでにいくらかかるかも重要になります。
リフォームやリノベーションがどこまで必要かを見据えて、後悔のない決断をしてくださいね。
【参考サイト】
株式会社中部エース http://www.nagano-fudosan.co.jp/kengakunomanners.html
ホームアドパーク https://home.adpark.co.jp/
株式会社さくら事務所 https://www.sakurajimusyo.com/
LOHAS studio https://www.okuta.com/
SUUMO（スーモ）http://suumo.jp/
日本ホームインスペクターズ協会 https://www.jshi.org/