住宅購入を検討する際に気になる「諸費用」。
諸費用とは、具体的にどのような費用を示すのでしょうか？
住宅の購入は一生モノの買い物です。
できるだけ良い家を、できるだけ安く手に入れたいですよね。
今回は、中古物件購入時にかかる「諸費用」の正体を解明し、どのくらい見積もっておけば良いのかをご案内します。
1.諸費用とは？
住宅購入の場合、物件価格以外でその物件を手に入れるまでにかかる費用を指します。
諸費用の中には、新築物件にはかからない、中古物件だけにかかるものも存在します。
そのため、諸費用も含めて購入を検討しないと、「トータルでは新築物件の方が安かった」なんてこともあり得ます。
失敗しないためには、諸費用の種類や諸費用全体の相場をあらかじめ把握しておくことが重要です。
2.中古物件購入にかかる諸費用とは？
中古物件購入の際にかかる諸費用は、最初にまとめて払うわけではありません。
契約から引っ越しまでの間に、諸費用のかかるタイミングが大きく4つあります。
タイミングごとに、どんな諸費用がかかるのかをご案内します。
2-1.契約～決済前
◆不動産売買契約書印紙税
契約書や受取書など、一定の文書を作成した場合に課税されます。
契約書にかかれた金額により税額が決まり、物件価格によって金額が異なります。
物件価格が1,000万～5,000万円の場合は1万円の印紙税がかかります
（本来は2万円の印紙税がかかりますが、租税特別措置法により、実質1万円になります）。
◆仲介手数料（半額）
仲介手数料とは、売主と買主の交渉・連絡を代行してもらう報酬として仲介業者に支払うお金です。
物件価格の3%＋6万円が上限で、別途消費税がかかります。
ちなみに仲介手数料は成功報酬です。
本来ならば、引き渡し時のタイミングで支払うものです。
しかし、契約締結時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払うというパターンが不動産業界での慣例となっているようです。
最後まで業務を行ってくれるのか不安に感じる方は、物件引き渡しが済み、取引が完了してからの全額支払いを申し出ることをおすすめします。
2-2.決済・引き渡し時
◆金銭消費賃借契約書印紙税
住宅ローンを申し込む際に必要です。
物件価格が1,000万～5,000万円の場合は2万円の印紙税がかかります。
◆仲介手数料（残額）
引き渡しが済んだということは、売買取引が完了したということです。
仲介の報酬として、仲介手数料を払いきる必要があります。
◆登録免許税
引き渡しということは、土地と建物が、売主から買主のものになるということです。
土地や建物の持ち主の書き換え、すなわち登記が必要になります。
登録免許税は、登記変更にかかる費用です。不動産登記は2種類存在し、それぞれの税額は以下の計算式で求められます。
土地登記：土地価格×1.5％（平成31年4月1日以降は2%）
建物登記：建物価格×2%（一定要件を満たせば軽減税率が適用）
中古物件の場合、一定の要件を満たす住宅用物件に限り、軽減税率が適用されます。
～軽減税率の適用要件～
- 個人の住宅用家屋であること
- 床面積が50㎡以上であること
- 築後25年以内（木造は20年以内）のもの、又は一定の耐震基準に適合するもの
- 取得後1年以内の登記であること
こちらの要件を全て満たせば、建物登記の税率が2％から0.3％に軽減されます。
◆司法書士報酬
登記手続きは司法書士が行います。相場は10万円程度です。
◆固定資産税
引き渡し日を基準に日割り又は月割り清算します。
土地の広さや建物の大きさ、築年数によっても固定資産税はかわってきます。
土地が広く、建物の価値が高いほど、固定資産税も多くかかると考えておきましょう。
◆不動産取得税
不動産を取得したときに、都道府県が課税する地方税です。
税額は以下の計算式で求められます。
（固定資産税評価額−築年による控除額）×3%
こちらの計算も複雑です。
仲介業者に確認しましょう。
税金については行政によって定められている部分なので、安くするのは難しい部分です。
また、築年による控除額は都道府県によって異なります。
例として、【参考サイト】の埼玉県公式HPにて、埼玉県での控除額が確認できます。
他の都道府県でも公式HPにて確認できますので、詳しく知りたい方は検索してみてください。
2-3.融資実行時
◆融資手数料
住宅ローンを組む際の事務手数料です。
手数料は商品（金融サービス）によって異なりますが、融資額の3~5％程度と考えておきましょう。
◆保証料
保証人が用意できない場合に、保証会社に支払う費用です。
万が一、ローンが返済できなくなった時に、保証会社に肩代わりしてもらうために払います。
借入額の約2％の支払いが相場のようです。
この保証料は、金融機関によって不要な場合もあります。
「フラット35」という住宅ローンサービスでは、この保証料が不要となります。
また、固定金利で返済できるため、安定した資金計画が立てられるのも魅力です。
◆各種保険料
火災保険・地震保険などの保険料は、契約年数・保険金額・支払方法などにより差があります。
いくつかの会社から見積もりを取り寄せ、比較することをおすすめします。
2-4.引越し時
◆引越し代
移動距離や荷物の量により異なりますが、20～30万程度見ておくとよいでしょう。
◆家具・家電・インテリア代
中古物件の場合、家具や照明をそのまま譲ってもらえることもありますが、劣化して十分な機能を果たせないものもあります。
カーテンや照明器具など、細々としたものにもお金はかかります。
どこまで求めるかにもよりますが、多めに準備しておいた方が無難です。
◆雑費
雑費の例として、以下のような費用がかかります。
- 引越しの挨拶料：近所の方への手土産、転居ハガキなど 約1万円
- 地鎮祭費用：古い気を祓い、家族の健康と家運を高めるために祈祷を行う 約2~5万円
こちらは必ずやらなければならないというものではありません。
必要性を感じない方は省いてもOKです。
3.諸費用の試算
ここまで各種諸費用について説明してきました。
土地や建物の広さや状態によって左右されるため、相場はいくらとは言い切れませんが、諸費用の目安は中古物件価格の6～12%のようです。
物件価格の10％程度を見積もっておくと良いでしょう。
3-1.シュミレーションサイトの活用
諸費用を計算できるシュミレーションサイトも存在します。
◆京都不動産NET http://www.kyoto-realestate.net/expenses/
◆住宅取得 諸費用の試算 https://www.hownes.com/loan/sim/expenses.asp
どちらも簡易的に試算されており、あくまでも目安として参考にしてください。
概算金額（相場）を把握することで、購入時の提示金額が妥当なものかどうか、自己判断の材料となります。
しかし、高い金額にはそれなりの理由があるはずです。
シュミレーションの概算金額と比べて高い部分については、なぜ高いのかをしっかり質問しましょう。
4.まとめ
中古物件の購入には、物件価格以外にさまざまな諸費用がかかります。
中古だから安いだろうという安易な考えは危険です。
物件価格プラス10%の予算を立てておくと安心ですね。
諸費用の内訳は、税金・手数料・保険料・引越し料です。
税金以外の諸費用は、しっかり調査して業者選定すれば、費用を抑えられるかもしれません。
【参考サイト】
SUUMO（スーモ）http://suumo.jp
LIFULL HOME’s https://www.homes.co.jp
わかった！不動産 https://antenna-re.com
auiewo https://auiewo.com
京都不動産NET http://www.kyoto-realestate.net
住宅取得 諸費用の試算 https://www.hownes.com/loan/sim/expenses.asp
国税庁 https://www.nta.go.jp
彩の国埼玉県 住宅又は住宅用土地を取得したときの不動産取得税の軽減制度について http://www.pref.saitama.lg.jp/a0209/z-kurashiindex/z-2-9b.html#lnk2
フラット35 http://www.flat35.com/loan/flat35/index.html